離政府最近的“野樓盤”倒了（南方報系）

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離政府最近的"野樓盤"倒了

作者：陳新焱 王小喬  發自山東濟南  時間: 2009年08月27日 來源: 南方周末

　　■一片在區政府眼皮底下生長又死去的樓盤
　　■一批吸引衆多公務員團購的小産權房
　　■一群在土地資本化競爭中贏得勝利的農民
　　■一些因膨脹的規劃改變命運的家庭

　　濟南城西部的"野樓盤",是目前中國將被拆除的最大的一片小産權房群。

　　這些不被國家現行法律所承認的房子,曾經爲人口迅速膨脹房價不斷高漲的城市提供了一片獨特的生存空間,填補了中國史無前例的人口大搬遷帶來的巨大市場需求,最後無可奈何地被這個城市滾滾向前的車輪碾碎。

　　小産權房,褒者認爲是城鄉二元土地制度與畸形房價下的農民創舉,應在承認現實的基礎上合理"幷軌"；貶者認爲是利用制度差异違規建築的毒瘤,要毫不留情强制拆除。

　　如何智慧地在追認現實與城市發展間求得平衡?如何改革國家工業化時期的土地流轉制度?如何創造性地解决這一中國城市化難題?隨著一個"格林小鎮"被强拆,成千上萬遍布中國各個城市的小産權房們正焦灼地等待著答案。

　　即使就坐落在區政府眼皮底下,即使業主中有許多公務員,嶄新的"格林小鎮"還是沒能躲得過被拆除的命運。

　　8月22日上午,40歲的鄒同安將家裏的每一個角落都拍了照———那將是他們再也無法回去的家。

　　鄒是濟南市槐蔭區"格林小鎮"2棟2單元402房的業主。兩年前,他第二個入住這個尚未完工的小區。兩年後,帶著在這裏出生的女兒"小格林",他們一家最後離開。

　　那一刻,格林小鎮25棟樓,大部分已夷爲平地,只剩下最後五棟,門和窗都被拆除,孤零零地瑟縮在小區最南面。

　　在不遠處,濟南市槐蔭區政府大樓巍峨聳立,不動聲色地俯瞰著眼皮底下的一切。正是這棟大樓,曾經給了鄒同安極大的安全感,决心買房———那時候政府裏的許多公務員也在這裏買樓置業。

　　而現在,那些公務員們早已撤出,散布在政府大樓周圍的挖土機,正轟鳴著向周圍推進。

　　鐵臂曲伸,轟鳴一陣。經過了近年來社會對小産權房的大討論,經過了2007年差點被强拆後來又暫緩的驚嚇,由于一個"重大工程"從天而降,"小格林"的家和附近的400多棟房子一起,即將化爲廢墟,幷重新矗立起屬于別人的房子。

與公務員爲鄰

　　"格林小鎮"蓋在一個叫大飲馬莊的村子的土地上,號稱"濟南西部第一樣板房"。

　　按照現行的土地制度,村裏的土地只能用于自己居住和集體建設,不經國家征地,不能用作商品房開發。因此,這裏所有的房主都無法獲得國家正式頒發的房産證,只有一張和村委會簽的合同。

　　2006年買房時,鄒同安很清楚這一點。

　　那時候,已經有媒體開始曝光,稱這樣的房子爲"小産權房"。而在濟南,叫做"野樓盤"。但鄒同安夫妻倆還是在"格林小鎮"前動了心,他們回憶起看房時的情景,"設計是新西蘭風格的,落地飄窗,售樓處一看就與衆不同:真皮沙發,玻璃地板,簡直是太高檔了。"當然,吸引他們的還有價格———1320元/平方米,連市區房價的四分之一都不到。

　　鄒同安1993年來到濟南,現在是一家連鎖酒店的工程部經理,妻子沒有工作,全家都靠著他每月1500元的收入生活。

　　這樣的狀况在濟南屬于中下等,在最近的幾年間,濟南正經歷著中國各個城市都在發生的城市化,上百萬鄒同安這樣正努力打拼著的新移民涌入城市,懷揣著在這裏成家立業的夢想。

　　十年裏,鄒同安搬過五次家,漲過兩次工資,對他們來說,市區越來越高的房價實在太過奢侈,但這裏沒有房産證又讓人覺得有些擔心。

　　最後他們放下疑慮,是發現有許多政府的人也在這裏買房子。

　　在漂亮的沙盤前,售樓小姐語帶傲慢:我們這只有一期的房子對外賣,其他的早被政府團購了——她們沒有說謊,記者遇見的鄰近小區一位業主,就是通過朋友擠進了省財政廳的團購隊伍,他交了8000元報名費,當時房子是1950元/平方米,到一年後交房時,小區二期的價格已漲到了2400元/平方米。礙于團購對象的面子,他才拿到了原來的價格。

　　那些時候,在售樓處,業主們不時碰到前來看房的公務員,有區政府的,也有區政府下屬各個部門的。

　　格林小區在建之時,業主們就發現質量監察部門盯得很緊,幾乎每天都能看到督工。這讓購房者滿心歡喜,"有政府的人住裏面果然不一樣"。

　　有細心的業主還發現,這些樓房雖然遠看外觀上差不多,但內部却大有文章。

　　按照規劃,每棟樓應該是七層,但其中有一棟却只有五層,"從外面數只有五層窗戶"；小區的車庫都在地下,但有些樓却在地上一層。還有的樓,剛建好,一樓就被裝上了防盜門網,有些先行入住的業主想上樓看看,也不被允許。

　　物業經理解釋說,這是按照各個團購單位的不同要求設計的。

　　在附近的大金•紫光園小區,槐蔭區某司法所的工作人員們團購了一整棟樓。他們自己請了開發商,"批發定制"了這批房子。那個小區裏有許多不同的開發商,但都由村裏統一監督建設,幷要求外觀一致。

　　鄒同安依然記得,當時格林小鎮打的宣傳口號是"打造西部第一樣板房",房子質量之好讓人交口稱贊——裝修時,有工人對業主說,"你這個墻太硬了,我在那些正規小區鑽個洞,墻就裂開了,你這怎麽鑽都鑽不動?"入住後,時間印證了這一說法,"住了兩年多,沒發現一點問題。"實際上,不只是在"格林小鎮", 周邊的幸福旺苑、七星花園、鑫城小區等小區的業主都發現,他們和許多政府公務員成爲了鄰居。而這些小區,無一例外,都是"小産權房"。

　　在大金•紫光園買了一套兩室一廳的朱紅清晰地記得第一次到這邊看房子的情景,"售樓處就設在槐蔭區政府門口不到100米的地方,一下公交,呼啦就圍上一大圈,都是發宣傳單的。"區政府的公務員們一下班,賣樓小姐也像圍攻朱紅一樣圍了上去。

　　那是2006年,濟南的小産權房正如雨後春笋般地生長,沿著二環綫走一圈,便能發現大片大片的"野樓盤"。朱紅所在的小區,最近的樓距離區政府只有500米左右。站在區政府高高的大樓上,北面的"野樓盤"群一覽無餘。

　　于是,買房的人聽到最多的一句話就是:"我們就在政府邊上,不合法能建嗎?再說了,政府的人都買了,你還怕什麽?"聽起來,這比其他城市的小産權房更讓人覺得安全可靠。在那些地方,通常只能以價格來吸引人,幷以規模龐大來降低風險,看不見政府的影子。

　　猶豫的人很快就掏錢落定了。

農民的勝利

　　2007年4月13日,鄒同安拿到鑰匙收了樓。兩室一廳,不到90平方,房款共13.6萬元。四個月後,他在新房裏熱熱鬧鬧辦了婚禮。

　　大飲馬莊的農民們,敏捷地抓住了新移民們正四處尋找便宜房子的巨大市場。他們和許多村子一起,在自村地裏蓋房子,從濟南城發展的罅隙裏啃出了一塊塊新社區。

　　這是一場農民們的勝利,濟南城規劃的頻頻變動,爲他們提供了比別的城市更好的機會。

　　在濟南,北有黃河南有千佛山,地理位置之限使得城市規劃成爲難題。在山東大學經濟學院副院長李鐵崗的印象中,濟南的規劃左沖右突,試圖找到更好的出路, 這也造成規劃時常改變,一會向東,一會向西,一會中擴,一會又南移。"這裏建一塊,那裏建一塊,中間就留下了許多盲區"———小産權房通常就生長在這些城市規劃未到的市郊。

　　沒有多少對手跟農民們競爭。由于市場發達限度的限制,知名的大地産商較少光顧這個山東的省會城市,而本地的地産商常常無力進行連片的大規模開發。

　　結果就是,即便是在最繁華的市中心,低矮的棚戶區和高聳的大樓也常常比鄰而居。2000年前後,政府開始啓動棚戶改造工程。濟南市各區先後啓動舊村 (居)改造。此後不久,便有精明的開發商聞風而來,許多村子也開始動起宅基地或集體建設用地的腦筋。"格林小鎮"們,漸漸多了起來。這些房子一部分安置村民,另一部分對外出售。

　　據不完全統計,截至2005年8月,濟南市城鄉接合地區,除建成已交付使用的200多萬平方米外,僅在建項目就涉及96個村,有1000多棟樓,建築面積近600萬平方米,幾乎相當于濟南一年商品房建設面積的一半。

　　濟南這幾年的城市化率始終維持在30%—40%的高位,政府的規劃跟不上,就被村民們自發占領,那些

　　中國普通農民第一次在土地爭奪戰中搶得先機,開始以市場化的方式分享城市化的蛋糕。

　　不止是濟南,同樣的故事正在許多大城市上演。據媒體報道,北京僅開盤的小産權房就約占全部市場樓盤的20％、商品房套數的30％。

　　農民們的勝利很快引起了社會與中央的注意。

　　那兩年,圍繞小産權房,發生了一場大爭論。到了2007年6月,建設部官員高調提示"小産權得不到法律保護"的風險,北京國土局也嚴明要"停建停售"。8月,著名的中國小産權房第一案——北京宋莊案,以買房者敗訴告終。

　　這一次,濟南市政府終于找到了處理這一大片野樓盤的辦法,那就是——拆!

　　此前幾年他們一直在爲此發愁,一些政府官員告訴記者,雖然知道這裏在蓋樓,但實在是管不了,有的是找不到開發商了,有的是你一罰款他就停工,你一走人他又開工。

　　濟南大力整治,强拆"野樓盤"的新聞不時見諸報端。"拆違風暴"最强勁時,《齊魯晚報》的兩部熱綫幾乎被打爆,95%的電話都與"野樓盤"相關。

　　政府的强力推行曾經短暫地發揮效應。記者曾聽到過一個戲劇化的故事:朱紅有一次打的時跟司機閑聊,發現司機原是附近一個樓盤的開發商,因爲"拆違風暴"被迫停工,投出去的四百多萬化爲泡影,只好出來開出租車了。

　　但是,"强拆"幷沒有給濟南帶來多少改觀。2006年6月6日,當地黨報曾公開宣稱:濟南這一政策幷未取得預期效果。比如,天橋區的上百棟違法舊村改造樓盤連成一片,拆除進行時,還有村子在大張旗鼓施工。

天上掉下個西客站

　　"小産權房"對每個城市都是一個頭痛的問題,因事涉穩定,各地不得不謹慎處之。然而,隨著一個國家級項目的到來,濟南有了强硬的"理由"。"格林小鎮"們的風暴真的來了。

　　2007年10月11日,京滬高鐵正式動工。這座連通中國兩大經濟區域——京津冀和長三角——的高速鐵路,將五個終到站中的一個設在了濟南。

　　四天之後,濟南市規劃局就在其網站上挂出了西客站片區控制性詳規圖,這幅規劃圖像一塊色彩鮮艶的調色板,讓格林小區的業主們陷入巨大的不安———格林小區正處于規劃圖中。

　　17天之後,格林小鎮業主就接到售樓處的通知:房子要拆。一張黃色的海報貼到了小區裏。

　　第二天,馬上就有業主代表上區政府談判,但沒得到滿意答復。

　　2007年11月1日,槐蔭區政府門前的人越來越多。時任槐蔭區區長的朱玉臣(2009年3月因涉嫌受賄被雙規)向大家解釋,這裏所有的房子都是違法建築,現在利用建設高速鐵路的機會,要加快西部城市發展,在東起二環西路,西到京福高速,南到經十路,北到小清河,26平方公里,一片拆平。

　　幸福旺苑的胡大爺當即質問:"你說這個房子是違章建築,這麽大片小區,就在你眼皮底下,爲什麽當初你不去制止?"朱緩緩吐了四個字:屢禁不止。

　　這樣的解釋沒辦法讓業主們接受,尤其是其中有一些樓盤後來已經通過各種方式,拿到了舊城改造的規劃許可——在業主們看來,那在某種程度上意味著政府的承認。

　　讓業主們迷惑的是,整整26平方公里的規劃,實際上只有約6.5平方公里直接用于西客站建設(後來變更到55平方公里時,西客站站房用地也同時翻了兩倍多)。只有一兩個小區直接在西客站規劃之上,"剩下那些是用來蓋商業中心的"。

　　一些業主們開始上訪。這些買房入住的外地人知識水平幷不低,不少人是大學畢業,在濟南打拼多年,有記者,有教師,也有醫生和生意人——當然,還有公務員,但他們一般都不參加他們的活動。

　　小區裏建起了自己的QQ群,還有自己的論壇——濟南西部小區業主聯盟。所有的話題都與房子相關。

　　這些現代居民們顯然懂得,如何才能在法律框架內有理有力地維護自己的權益。

　　而在記者接觸的多位業主中,幾乎每個人的電腦中都有一個文件夾,其中收集的,是政府發出的每一個文件,每一次接訪記錄以及現場錄像和照片。2007年 11月4日,壓力之下,各個小區門口貼出了落款爲槐蔭區京滬高鐵規劃區違法違章建設依法拆除工作指揮部的2號通告,"西客站片區拆遷各項前期工作暫緩進行。"

　　一個月之後,鄒同安的女兒出生了。因爲是格林小鎮的第一個寶寶,鄰居們都叫她"小格林"。"格林小鎮"終于度過了一個溫馨祥和的春節。

膨脹的規劃

　　鄒同安以爲,從此之後或許就太平了。2008年,大家幾乎沒再聽到有關拆遷的傳言。甚至有業主自己PS了張"民生報",題目就叫"小産權房轉正,小區業主同歡慶"——自從買房以來,這幾乎是他們共同而又唯一的夢想。

　　這一年,小區二期尚在建設,沒有自來水,業主們就自己打井,還集資硬化了小區中間的馬路。

　　而在鄒同安家,小格林一天天長大,人們將她當成小區的天使。

　　但他們幷不知道,一場風暴即將來臨。2009年2月8日,伴隨著騰空燃放的焰火,京滬高鐵濟南西客站片區建設全面啓動。

　　當時正在舉行的濟南市"兩會"上,京滬高鐵和西客站建設成爲關注熱點。2月13日下午,槐蔭區代表團負責人向參加分組審議的濟南市委副書記、市長張建國彙報建設情况。據當地媒體報道,聽完彙報後,張建國不無憂慮地說,現在東部有奧體中心、城區有泉城特色標志區、長清有大學城和園博園,而西客站片區只靠一個火車站,實在有點"單"。

　　張言有所指。

　　在濟南,流傳著一句話,"寧要曆下一張床,不要槐蔭一間房"——曆下是濟南最繁華的區,位于東部；而槐蔭,則是濟南行政面積最大最落後的一個區,位于西部。

　　長期以來,濟南都是"孔雀東南飛"——在東部南部買房被當成地位的象徵；在西部北部買房,則是貧窮的表現。

　　發展西部,正是濟南的打算。而西客站,這個位于濟南最落後的行政區劃內的國家級工程,如同上天掉下的一塊餡餅,刺激著各色人的神經。人們都相信,"火車一響,黃金萬兩"。

　　有人連篇累牘地討論說,從以往的經驗來看,鐵路的開通,無論商用寫字樓、商業項目,還是純住宅項目,物業價格明顯提升不可置疑。火車站站點周邊的房地産增幅達15%—25%,有的甚至超過30%—50%……

　　6月6日,張建國講完話後的三個多月,濟南市媒體刊登了一條重磅消息:西客站片區開發建設範圍將由原來的26平方公里增至55平方公里——這比原規劃翻了一倍還多,比改革開放前的兩個濟南城還大。"這就好比是原來有十間屋子,開始我們只打算收拾一間,而這次我們打算收拾兩間了。"接受當地媒體采訪時, 西客站指揮部副指揮王迪生說,"從其他城市的情况來看,高鐵建成後都爲地區經濟帶來巨大發展,工程建設初期的規劃用地顯然已不够使用,與其到時候再建設, 不如現在一步到位。"濟南政府高調提出,要以西客站建設爲契機,將西部打造成"山東新門戶,泉城新商埠,城市新中心。"很快,政府人員開始對這些新增區域進行拍照錄像,禁止所有的改、擴、建行爲。

　　原來宣傳了近一年的規劃,就此改變。新增的29平方公里共涉及槐蔭區12個村,恰是小産權房的集中帶——這意味著,更多的"格林小鎮"們將面臨被拆遷的命運。

被房子改變的人生

　　最後的時刻終于到來。

　　半個月前,八月中旬,住在小區內的50多戶人家接到電話,讓各自去開發格林小鎮的大飲馬莊村委會領錢。電話那頭的聲音說:"要拆房子了,帶身份證和購房合同來,早退有獎勵。"

　　一位當地政府公務員告訴記者,那時候單位召集正科級以上的人開會,要求籤保證書,保證退房。據一位小區工作人員透露,一共有30多棟房子是被槐蔭區公務員們團購或者自己買下的。

　　他們的房子基本都還沒來得及入住。拿了買房款加上10%的獎勵,大多數人都選擇了退出。據一位村幹部說,有的官員太太們因爲覺得補償太低跟村委會吵得厲害,還有一位公務員因爲不滿,將事情捅到了網上而被免職。而在格林小鎮,有早早退出的公務員得到了所在村的獎勵——退還買房款,加上30%獎勵,另外還送5000元搬家費。

　　拆遷同時開始,沒住人的房子最先倒下。僅僅三天,"格林小鎮"就只剩下已入住的5棟。

　　看著一步步逼近的挖土機,沒有其他地方可住的業主們坐不住了。8月12日,小區五位業主代表到省信訪局上訪,省信訪局及市槐蔭區相關領導答復:已入住業主可安心居住,在沒下發正式文件前不會隨便拆除樓房。

　　緊接著,村委會門口貼出了一張A4紙打印的"違章樓問題解答",其中,第二條列出了具體解决辦法:"根據購房者的實際付款情况進行全額退款,如果購房者在規定時間內簽訂退款協議的,政府將增加10%的獎勵(以實際的購房款數額爲准),如逾期未簽訂協議的,將視爲主動放弃。"爲了高效辦理,這張問答上還寫著,"當場簽訂協議後,憑身份證及複印件辦理銀行存摺,將購房款及獎勵一幷打到存摺上。"似乎是爲了讓業主們意識到問題的嚴重性,其倒數第三條特別强調:"對于此次的拆遷工程,只有唯一一個解决辦法,就是第二條規定的內容,對于所有購房者都一視同仁,不會再有其他解决方案。"詭异的是,這張貼在村委會門口的"違章樓問題解答"沒有任何落款,也沒有任何公章。貼出不久,就神秘消失了。

　　接下來的一周,小區每天都有不明身份的人半夜敲門,甚至砸窗。這個二期尚未完工的小區沒有自來水,業主們自己打的井也被封了。電,也斷了。人還住在裏面的時候,樓門就被卸了。

　　8月18日,住在鄒同安樓上的張樹林,在小區門口被莫名其妙地打了一頓後,選擇了搬家。

　　許多人在隨後離開。每搬走一家,施工隊就馬上拆門拆窗。

　　8月22日,鄒同安帶著"小格林"最後搬走。"就像做了一個夢,一下子就沒了。"當晚,來不及租房子的他們被單位老闆收留在賓館裏。那些裝修時打算"要用一輩子"的沙發,冰箱,床,櫃子,和小格林心愛的玩具,和他們家的木地板一起,雜亂地堆在酒店後面的一個棚子裏。

　　他不知道該將這些傢具安放在哪里。買房花了近14萬,裝修3萬,按照此次補償標準,他拿到手的是15萬元。

　　兩年過去了,拿著這15萬元,房子已經是一個遙遠難及的夢。現在,位于格林小鎮附近的商品樓盤均價5000元/平米,連其他小産權房的價格都已經翻了倍。

　　更讓他難以接受的是,在"解除購房合同協議書"上,他們那溫暖的家被定義爲"未交付使用的舊村改造房"——"孩子都在裏面出生了,怎麽還沒有交付使用?"可是,他找不到法律條文爲自己聲張權利——"小産權房"的"産權"魔咒,第一次讓這些在城市中曾經擁有一套房子的人們體會到了命運的無常。

　　(文中朱紅爲化名)